Evin Değeri Neye Göre Belirlenir ?
Bir ev alıp satma amacında olmasanız bile beğendiğiniz bir evi gördüğünüzde veya yolda bir ilanla karşılaştığınızda “Acaba evin değeri ne kadar?”, “Bu tutar biraz yüksek değil mi?” gibi düşüncelere mutlaka dalmışsınızdır. Aslında merak edilen tüm bu soruların cevabı bir evin değeri neye göre belirlenir sorusunun cevabında bulunuyor. Konut eksperi denilen lisanslı gayrimenkul uzmanları tarafından; gayrimenkulün konumu, yaşı, metrekaresi gibi özelliklerine bakılarak bir ekspertiz raporu hazırlanıyor. Bu ekspertiz raporu ise gayrimenkulün piyasa değerlerini belirlemeye yardımcı oluyor.
Gayrimenkul Değerleme Kriterleri
Konut eksperleri, bir gayrimenkulün değerini belirlerken bazı noktaların üzerinde dururlar. Bunlar yapım maliyeti, arsa değeri, kiraya verilmesi halinde kira getirisi, aynı konumda bulunan diğer gayrimenkullerin satış fiyatları olarak sıralanabilir. Bir bakıma eksperler değerleme yaparken gayrimenkulün bulunduğu konumdan inşaat malzemesine kadar birçok kriteri göz önünde bulundururlar.
Değerleme işlemi tahmine dayalı bir yöntem olmasından dolayı uluslararası 3 temel esasa dayandırılmıştır. Bunları şöyle özetleyebiliriz;
-
Maliyet Yaklaşımı
Söz konusu gayrimenkulün aynısının veya aynı yararda başka bir gayrimenkulün inşaat maliyeti göz önünde bulundurulur. Bu çoğunlukla yeni binalarda ya da benzerine sık rastlanmayan binalarda uygulanan bir yöntemdir.
-
Gelir İndirgeme Yaklaşımı
Gayrimenkulün satın alma işleminde ödenen miktarın; yapılacak masrafları ve kiraya verilmesi halinde kira geliri dikkate alınarak ne kadar sürede geri kazanılacağının hesaplanmasına dayalı bir yöntemdir. Türkiye genelinde bu yöntemle ev değerleri aylık kira bedelinin 214 ayla çarpılmasıyla hesaplanır. Fakat İstanbul için bu hesaplama 212 ay üzerinden yapılır.
-
Emsal Karşılaştırma Yaklaşımı
Değerlemesi yapılacak gayrimenkule benzer yaş, konfor, konum gibi kriterleri karşılayan örneklerle kıyaslama yapılır. Aynı ölçüde konutların piyasa değerleri dikkate alınarak değerleme yapılır.
-
Diğer
3 temel değerleme esası dışında dikkat edilen özellikleri şu şekilde sıralayabiliriz;
- Gayrimenkulün metrekaresi, yaşı
- İnşaat durumu
- Bulunduğu konum
- Çevre özellikleri
- Kaçıncı deprem kuşağında bulunduğu ve inşaat kalitesi
- Altyapı ve teknik özellikleri
